COS'È IL VALORE DI MERCATO IMMOBILIARE?

Vorrei cominciare con la definizione di valore di mercato secondo gli standard di valutazione internazionali:

"Il valore di mercato è l'ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, entrambi non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione"

L'ammontare stimato è il prezzo, espresso in denaro, pagabile per un immobile in un libero mercato. Il valore di mercato è misurato come il più probabile prezzo ottenibile ragionevolmente in una determinata data per quello che concerne la vendita di un immobile. Adesso vi dirò una cosa che apparentemente potrebbe sembrare contraddittoria: per prezzo ragionevolmente ottenibile si intende il miglior prezzo possibile che un venditore deve ottenere ma nello stesso tempo - e qui c'è la parte contraddittoria - deve essere anche il prezzo più vantaggioso per un acquirente!

Quando si parla di stima si dice sempre "un immobile che può essere compravenduto" ma, ricordiamoci, può essere compravenduto, perché parliamo appunto di stima. Quando si parla di valore di mercato si dice sempre "ad una data ben precisa", perché chiaramente il mercato varia in continuazione, si può passare da una fase dove i prezzi sono in risalita a un'altra fase dove i prezzi sono in discesa.

Il valore di mercato di una compravendita immobiliare per essere attendibile si deve riferire sempre a due soggetti, acquirente e venditore, non condizionati e con interessi opposti. "Non condizionati" significa che non devono esserci delle situazioni che possono andare a influenzare il prezzo finale di compravendita; immaginiamo una mamma che deve vendere a un figlio: è chiaro che quel prezzo in realtà non è attendibile e non rispecchia sicuramente i valori reali di mercato. Allo stesso tempo si parla anche di interessi opposti: i soggetti devono assolutamente avere interessi che vanno in direzioni opposte; infatti, il venditore deve ottenere il miglior prezzo possibile e l'acquirente quello più vantaggioso. Immaginiamo adesso una società che deve acquisire un'altra società, collegata direttamente a se stessa: è probabile che vada ad inserire un prezzo a livello di atto notarile che non corrisponde esattamente a quello che è la realtà di mercato, infatti potrebbero esserci degli interessi che coincidono, mentre il valore di mercato reale si riferisce sempre a due soggetti con interessi opposti.

E' molto interessante vedere come gli standard di valutazione internazionale abbiano inserito all'interno di definizione di valore di mercato una parola molto importante: marketing: un'adeguata attività di marketing, perché un immobile non può essere venduto al vicino di pianerottolo dello stesso stabile - sia chiaro, può essere venduto al nostro vicino, ma se non si è fatta un'adeguata attività di marketing e quindi l'immobile non è rimasto sul mercato per un periodo di tempo sufficiente a capire se in realtà si potevano anche ottenere delle offerte maggiori rispetto a quella ottenuta, mi rimarrà sempre il dubbio di non avere veramente sottomano il valore di mercato reale.

Durante l'attività di marketing entrambi i soggetti devono agire con eguali capacità e competenze e con molta prudenza. Infatti, si ritiene che il compratore e il venditore abbiano preso le giuste informazioni in merito alla zona e alle caratteristiche dell'immobile sotto esame. Un fattore determinante per stabilire il corretto valore di mercato è sicuramente quello di non avere alcuna costrizione; nei momenti in cui io mi adopero per comprare o vendere il mio immobile, infatti, devo essere molto motivato a partecipare all'operazione, ma non costretto. A volte, un venditore può essere costretto a mettere il proprio immobile in vendita perché fortemente indebitato; ebbene, il prezzo ottenuto sicuramente sarà inferiore rispetto a quelli di mercato e non può essere considerato un prezzo reale di valore di mercato.

Sono esperto in valutazione immobiliare secondo gli standard internazionali per definire il reale valore di mercato: se hai questa esigenza, lascia i tuoi contatti qui sotto, oppure vienimi a trovare: mi occupo di compravendita immobiliare da ben 20 anni.